1. rész – az ügyvédi jelenlét
Egy új otthon. Egy örökölt lakás. Egy sok lehetőséget rejtő telek. Rengetegen adják a fejüket ingatlan eladására vagy vásárlására, ám kevesen vannak tisztában azzal, hogy milyen költségeket és adminisztrációt is tartogat egy ilyen tevékenység. Vajon ki fizeti az ügyvédet, és egyáltalán milyen egyéb teendőt és költségeket rejt magában egy vásárlás, vagy eladás? Vad József, a Duna House Franchise partnere, ingatlanszakértő minden fontos kérdésre válaszol, ami ebben a témában érinti a feleket.
Első körben tisztázzuk, hogyan is zajlik maga az adásvételi szerződéskötés.
Magyarországon az ingatlanok adásvételi szerződésének megkötése ügyvéd előtt, ügyvédi ellenjegyzéssel történik, ritkább esetben közjegyző előtt. Elméletben az adásvételi szerződés ügyvédi közreműködés nélkül is érvényes, ha az írásbeliségnek és az ehhez kapcsolódó kritériumoknak eleget tesz, de a tulajdonjog bejegyzéshez, illetve a kapcsolódó földhivatali eljáráshoz mindenképpen ügyvéd által ellenjegyzett dokumentumokra van szükség, így praktikus okokból a gyakorlat úgy alakult ki, hogy a szerződést az ügyvéd szerkeszti és ellenjegyzi.
Ha már ügyvédek – ki állja az ő költségeit?
A szokásjog úgy alakult ki, hogy a vevő választ okirat szerkesztő ügyvédet és fizeti a munkadíját, hisz az ő érdeke, hogy a folyamat biztonságosan végbe menjen és megtörténjen a nevére az ingatlan tulajdonjogának bejegyzése.
Néhanapján megesik, hogy az ingatlan tulajdonosok aggodalmukat fejezik ki számomra, hogy a vevő által hozott ügyvéd a vevő irányába részrehajló lesz a szerződés szövegezésében. Ez a félelem alaptalan, hiszen az eljáró ügyvéd a feleket azonos mértékben köteles képviselni a szerződésben. Ő a felek közösen kinyilvánított akaratát foglalja írásba, kiegészítve a jogszabályoknak megfelelő formai követelményekkel, (hiteles ügylet esetén a hitelező bank által támasztott követelményekkel), emellett kiterjed a szavatosságra, illetve a szerződéses határidők be nem tartása esetén alkalmazandó szankciókra is. Természetesen a szerződéstervezet tartalma kapcsán felmerülő kérdésekre az eljáró ügyvéden túlmenően mi is, illetve kérés esetén a cégünk által ajánlott ingatlanjogász is tud megnyugtató választ adni.
Kinek és milyen feladatai vannak a szerződéskötéskor?
Az adásvételi szerződés tervezetének elkészültéhez a felek hathatós közreműködése szükséges, hiszen a kész okirathoz minden fél személyes adataira, illetve az ingatlan adataira és az értékesítés részleteire is szükség van. Érdemes ezeket az adatokat teljeskörűen az ügyvéd rendelkezésére bocsátani, hiszen a tervezet annál közelebb lesz a végleges formához. Nem kell megijedni, ha egy részlet, egy dátum vagy egy vételárrész máshogy szerepel a tervezetben, mint ahogy a felek egymás között megállapodtak, vélhetően csak elsikkadt az információ és ez a szerződés napján hamar korrigálható.
Amennyiben az ingatlan eladás magánszemélyek között történik ingatlanértékesítő bevonása nélkül, úgy általában a vevő gyűjti össze és továbbítja az eladó, az ingatlan adatait és a megegyezés részleteit az eljáró ügyvédnek, de az is előfordulhat, hogy a vevő összeköti az eladót az ügyvéddel és ők lépnek kapcsolatba egymással.
Kinek mi a szerepe, ha ingatlanértékesítőn keresztül történik az adásvétel?
Amennyiben ingatlanértékesítő közreműködésével történik az eladás, akkor az értékesítő számára az adatok nagyrésze már rendelkezésére áll. A vevő dönthet úgy, hogy elfogadja az ingatlanértékesítő által javasolt ügyvédet, hiszen az ingatlanértékesítőkkel kapcsolatban lévő ügyvédek biztosan jártasak az ingatlanjog területén és a legtöbb esetben otthonosan és gördülékenyebben tudnak eljárni a földhivatali ügyintézés során is.
Ilyen esetben nagyban egyszerűsíti a folyamatot, ha az ingatlanértékesítő gyűjti be a felektől a hiányzó adatokat (pl. adóazonosító jel, bankszámla szám stb.) egyezteti le a felekkel a határidőket, részleteket és ő egyben küldi meg az ügyvédnek ezeket a tervezethez. Ha az ingatlanértékesítő jól végzi a dolgát, akkor ez a fajta közbenjárása a szerződő feleknek és az ügyvédnek is nagyban egyszerűsíti a dolgát, amely az adásvételi szerződés időtartamát is jelentősen képes lecsökkenteni.
Milyen problémákba ütközhetünk?
Néha megesik, hogy a felek „kézbe csapnak” csupán a mindenki számára elfogadható vételár elhangzása pillanatában és később derülnek ki olyan részletek, amelyet a felek máshogy gondoltak. Például birtokbaadás dátuma, fizetési ütemezés, de ide tartoznak a maradó ingóságok is. Szélsőséges példa, de egy kollégámnál megesett, hogy az adásvételi szerződés 1 órányi vitával hosszabb volt, mert a vevő úgy gondolta, hogy a megegyezés szerinti bútorozott állapot az teljesen azonos a megtekintett állapottal és akkor a TV-nek is maradnia kell, míg az eladó úgy gondolta, hogy a TV az nem bútor. Ezen a kb. 200 000 Ft értékű nézeteltérésen majdnem szétment egy kb. 90 Millió Ft-os ingatlan tranzakció. Ezért fontos, hogy minden ilyen részlet tisztázva legyen még a szerződés időpontja előtt és a tervezethez az adatokat összegyűjtő személy (legyen az a vevő vagy az ingatlanértékesítő) körültekintően járjon el e tekintetben.
